导语：作为未来养老的一个重要方向，以房养老的方式主要有银行系以房养老与保险系以房养老，这两种方式到底有什么区别？自2014年7月1日起至2016年6月30日，“以房养...

作为未来养老的一个重要方向，以房养老的方式主要有银行系以房养老与保险系以房养老，这两种方式到底有什么区别？

自2014年7月1日起至2016年6月30日，“以房养老”在北京、上海、广州、武汉四城市开展试点，但围绕以房养老的争论一直不断。

一项超过10万人参与的调查显示，多达87%的受访者认为“以房养老”并不可行，93%受访者认为“以房养老”不能代替政府养老；另外一项调查显示，至少有七成人不会购买以房养老保险。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，以房养老遇冷，一方面是因为这一养老方式的具体做法未明确，也没有向民间资本开放，养老群体不敢贸然“以房养老”；另一方 面是房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险，现阶段还没有统一的公开标准。另外，现有住宅房屋产权70年，产权 未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。到期后房屋是直接归银行等金融机构，还是作为遗产分配给老人子女？

作为未来养老的一个重要方向，以房养老的方式主要有银行系以房养老与保险系以房养老，这两种方式有什么区别？以房养老有无风险？风险有多大？到底会有多少人买账？

以房养老两种模式哪个更划算？

银行系以房养老与保险系以房养老有什么区别？

据媒体报道，如果一个二线城市的老人拥有一所市值50万元的房子，采取银行以房养老方式，老人每月可领2500元，最长领10年；同样的房子，如果采取保险系以房养老方式，老人每月可领1400～1500元，直至去世。

具体来看，如果一位老人有一套70平方米的房子，按照二线城市平均7000元左右的单价，市值约为50万元，向银行抵押该房产申请以房养老业务。按照银行 的相关规定来看，申请以房养老业务的老人或者法定赡养人必须至少拥有2套房，其中1套用于抵押；贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定，最高不超 过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照同档次基准利率或上浮执行。

因此，按照60%的估值计算，这位老人贷款总额约为30万元，贷款10年，约合每月2500元。对比西安市目前两房的租金大约在1800元左右，养老金比房屋出租要获得更多的现金。但除去贷款利息后，申请人实际拿到手的贷款金额要少一些。

业内认为，银行以房养老业务有些像住房抵押贷款，但出发点不同。对银行来说，前者主要是为了收取利息，银行一般不愿意接收房屋；而后者银行已经有了接收房屋的预期和准备。这种模式适合10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力的借款人。

比如55岁的人，尚未到领取养老金的年纪，但孩子正在上大学，开支较大。这种情况下可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有了养老金，就有能力偿还贷款了。银行以房养老的缺陷是规定了抵押期限，到期后如果不还款，房子就没了。对于不少老人来说肯定有顾虑。

同样的房子，保险系以房养老的结果如何呢？

按照目前保监会对以房养老的指导性意见，再结合保险公司在实际操作中的相关规定来看，申请以房养老业务的老人不管是有一套还是一套以上的房子，都可以用其 中的一套进行以房养老。保险公司给老人所支付的总金融应该是50万元的70%左右。与银行系以房养老不同的是，保险公司给老人每月支付的金额不会是10年 或20年，而是支付到老人去世。

据介绍，保险公司首先会从房屋评估价的70%左右之中扣掉自身的经营费用，然后，再结合未来的利率水平、通胀水平、经济运行状态等因素，给出一个标准值。 另外，保险公司会根据我国最新公布的5年人均寿命进行计算，最终得出一个数据，这就是保险公司每个月给老人的养老金额。以20年计算，目前大致估计应该在 每月1400～1500元。

一位业内资深专家认为，保险系以房养老优势较为明显。投保的老人根本不需要考虑将来给银行还利息，只管消费目前的养老费用，老人将来去世之后，房屋就归保 险公司所有。对投保的老人来说，最大的风险就是自己突然遭受到意外，没有领多少钱人不在了。而对保险公司来说，面临未来房价可能下跌和老年人长寿的风险。

关于以房养老金融机构担心什么？

事实上，“倒按揭”的养老产品对金融机构和老年人双方来说都具有风险。

一名银行内部人士对记者表示，“正常按揭贷款，银行一次性把房屋的全款给了开发商，然后借款人每月向银行还款，时间越长银行收到的本金和利息越多，风险就 越来越小；但是反过来‘倒按揭’，银行每个月给借款人的费用随着时间的延长越来越多，因此有的国家是65岁以上老人才可以做返抵押产品，我们和金融机构探 讨过，如果老年人真的能活到100岁甚至以上，一定会亏本，付款的时间越长，银行包括保险公司的风险就越大。”

因此，金融机构最担心的有几个方面。

第一是人的长寿风险和道德风险。第二是房产本身的波动。目前，房价都处于上升通道，可是未来是否会下降？包括利率的风险怎么对冲？房产价格高的房子主要在 大城市，农村房子价格较低，产权属于集体用地，产品如何设计？第三就是住宅倒按揭产品至少是10年甚至20年以上，但是金融机构的考核类似于政府官员，一 届也就是几年，能不能承受10年甚至20年以上才能获得收益的产品，都是金融机构关注的问题。

为此，金融机构在开发此类产品时都十分谨慎，规定了严格的申请标准，并且限制了产品的年限。这些条件导致产品与市场需求不匹配，有需求的人申请不到，符合条件的人又不需要。

对于老年人来说，申请“倒按揭”产品同样存在风险。与金融机构相反，寿命越短，借款人拿到的钱就越少，他的风险就越大，并且随着房屋的增值，借款人的潜在损失也越大，老年人在申请此类产品时同样存在顾虑。

目前，我国遗产税征收开始进入研讨阶段，一旦开征会影响到老人直接把房产留给子女的意愿。“美国临到1万美元就要征收18%遗产税，1万～2万美元是 20%，依次递增，30万美元以上为55%，最高达到70%。但用“倒按揭”的方式贷款是免税的，以价值100万美元的房产为例，按照最高70%遗产税计 算，只有30%留给子女，如果用返抵押的方式可以把70%用到自己身上。可以预见，一旦我国开征遗产税，避税的需求会让这种产品受到青睐。”

“国际上开征了高额遗产税的国家，大部分在返抵押房产的时候是免税的，从而使这种产品具有一定的市场需求。”胡峰介绍说。

目前在我国，70年产权的问题也制约着“返抵押”产品的发展。2007年出台的《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并不意味着无偿续期，未来如何对到期房产进行产权续期是摆在市场上的巨大问号。

另外，我国目前房子的产权类型太多，有小产权、房改房、农村集体宅基地等，这些房子如何进行“反抵押”需要有明确的政策。再加上缺少相应的担保方式、中立的机构评估等因素，“以房养老”离我们还有一定距离。

以房养老风险或集中在保险

与许多人从老人角度考虑以房养老的风险不同，中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧认为，以房养老最大的风险也许是在保险公司。

唐钧表示，国外推出“老年人住房反向抵押养老保险”，其可行性是基于国外通行的土地政策和房地产政策。在发达国家购房，是连房屋带土地一起买下的。若论价 值，无论是使用价值还是市场价值，值钱的是土地而不是房屋。对于房主而言，房屋自买下之日起就开始折旧贬值，有可能保值升值的其实是土地。几十年后，房屋 坏了，可以自行推倒重盖。对于保险公司而言也是一样，有土地作抵押，可以保证资产无虞。

在唐钧看来，中国的土地政策和房地产政策是将房屋与土地分离，这样的政策设计也许是为未来几十年后可能的“动迁”预先埋下伏笔。在中国，房屋本身的价值与 国外无异，并不值钱。有房地产商坦言，中国的住房建筑成本，一平方米2000元已属顶级。同时，房屋买下后同样是即刻折旧贬值。

与国外不同的是，有升值潜力的土地并不属于房主，房主买下的是“空中楼阁”，而且只有70年的使用权，这一点已经为公众熟知。但大家可能没有注意到，中国 的住宅设计，使用年限一般只有50年。城市的土地属于国家，这已经写入宪法。因此，土地升值虽然与房主的居住不无关系，但好处却属于国家。这样的土地政策 和房地产政策，对办理“以房养老”的保险公司来说，可能是一个极大的风险。

如果一个人40岁时买下一套住房，到60岁退休，把房屋抵押给保险公司得到生活贷款。请注意，保险公司得到的抵押物只是随时都在折旧贬值的“空中楼阁”。房主参保后，仍然住着这套房子，还每月领取生活费。假设这位老人80岁去世，这时房屋才真正归保险公司所有。

“试想，这套已经住了40年的住房价值还剩几何？老人60岁把房屋抵押出去时，肯定要按当时的情况来进行价值评估。如果算上20年的折旧贬值，估价少了， 交易肯定不成。如果不算折旧贬值，保险公司的风险会有多大？这恐怕才是在中国的现行土地政策和房地产政策下，老年人住房反向抵押养老保险难以施行的关键所 在。”唐钧表示。

以房养老还有一些障碍未破

从目前情况看，以房养老还存在许多障碍。第一个明显的障碍是，70年产权限制。

我国住宅用地的使用年限一般只有70年，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，保险公司 或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获 得相对稳定的现金流，但在房价泡沫时，租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。按揭结束后，如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验，可能积累 成巨大风险。

另一重障碍是金融机构不愿意尝试。

以房养老金融产品推出的最大阻力来自于金融机构的犹豫，房价下跌的风险是他们最为担心的因素。目前，承接“倒按揭”的业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。

对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长，风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一 大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。因此很多银行和保险公司谨慎观望，商业银行小心试点，险企暂未参与。

第三个障碍是适用人群太有限。

实现“以房养老”要有三条件：老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利；老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要，经济条件过低则不具备“以房养老”的条件。

中信银行曾就此算了一笔账，结果表明，只有年满55岁以上的老人，名下有两套以上的房产，才符合贷款条件。因此，适用人群比较有限。链家地产经管部市场研究组殷天逸认为，以房养老的适用范围相对较窄，一般只有特殊家庭或生活压力较大的家庭才会迫不得已选择以房养老方式。

第四个障碍是传统的养老观念根深蒂固。

许多人贷款买房，辛苦一生赚钱还贷，到临近退休才还清贷款，但此时已无太多积蓄来养老。而且，房子很多情况是顺理成章地留给子女。许多老人对“以房养老” 这种方式无法接受，因为房子将来肯定是属于儿子的，儿子将来住不住、卖不卖是他的问题。“但寸方寸地、留于子孙耕”是国人的传统观念。思想传统的老人，心 理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的，只有留给下一代才安心。而对子女来说，家庭养老仍是养老尽孝的首选方式，传统观念根深蒂固，以 房养老阻力较大。

如果不破解以上四个难题，以房养老之路必定不会长远。以房养老属于舶来品，如果不顾我国实际，盲目扩大试点，必然会水土不服，以房养老还须多摸石头过河，推行上就宁肯慢些和稳妥些。需要多一些民意征询、多一些专业机构、专家群体参与的探讨和评估。

事实上，要真正解决普通百姓养老金不足的问题，不应采用“以房养老”这类窥视老百姓“荷包”的馊主意，而应从根本上来提高政府在社会养老保障上的投入，完善养老保障体系。

基于此，专家建议，改变传统观念首当其冲，社会应让更多的家庭、老年群体对于“以房养老”有一个新的认识，以此逐步打开市场。其次，政府要重视养老服务配 套及服务体系建设，提高养老服务质量，为“以房养老”的广泛实现奠定基础。最后，国家要解决现有住宅房屋产权70年到期之后如何处理相关问题，使“以房养 老”房产70年产权到期后如何处置有法可依。例如，补缴少量土地出让金，可最多延长一定年限住宅产权使用年限，这样可以增强“以房养老”方式的市场参与活 力，使金融机构、养老群体及家庭都有更多的受益机会和选择。